Quartier Kleineschholz in Freiburg: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und Energiekonzept stehen auf der Tagesordnung des Gemeinderats (30. November) - Rund 550 Wohneinheiten sollen im Wohnquartier gebaut werden

Rund 550 Wohneinheiten sollen im Wohnquartier „Kleineschholz“ gebaut werden. Nachdem am 26. Oktober der Rahmenplan Kleineschholz beschlossen wurde, stehen in der Gemeinderatssitzung am 30. November weitere wichtige Themen auf der Tagesordnung: Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) und das Energiekonzept.

Oberbürgermeister Martin Horn: „Ich freue mich sehr, dass wir der Realisierung des Quartiers Kleineschholz immer näher kommen. Kleineschholz ist eine Riesenchance für Freiburg, neue innovative und kreative Wohnideen in einem lebendigen und grünen Viertel umzusetzen. Das heißt preisgünstiges Wohnen, aber zum Beispiel auch innovative ökologische, inklusive, soziale oder kulturelle Konzepte, die das Allgemeinwohl im Blick haben“.

Mit der SEM hat die Stadt ein wirksames Instrument, klar umgrenzte Entwicklungsgebiete, wie Kleineschholz oder auch den neuen Stadtteil Dietenbach, städtebaulich neu zu ordnen. So soll das Verfahren beschleunigt und die Kosten und die Umsetzung sichergestellt werden. Die Maßnahme erlaubt es, finanzielle Planungssicherheit über die rund zehnjährige Laufzeit des Projekts herzustellen.

Die Finanzierung der SEM wird in der sogenannten Kosten- und Finanzierungsübersicht nachgewiesen. Darin muss die Kommune detailliert ihre Ausgaben und ihre Einnahmen darstellen und Lösungen zur Finanzierung aufzeigen. Diese Übersicht ist stetig zu aktualisieren, fortzuschreiben und dem Regierungspräsidium vorzulegen. Zur Finanzierung der SEM und zur Realisierung der dortigen kommunalen Infrastruktur besteht noch ein Delta zwischen den prognostizierten Ausgaben und Einnahmen von rund 29 Millionen Euro. Die wesentlichen Kostenposten sind der Grunderwerb durch die Stadt, die Erschließung von Straßen, Kanälen und Leitungen sowie die Herstellung des neuen Parks.

Die Verwaltung hat dafür eine valide Lösung zur Finanzierung des Projekts gefunden. Danach bezuschusst der Haushalt die Maßnahme mit 2,9 Millionen Euro im Jahr und stellt damit sicher, dass die SEM zum Ende ausgeglichen abschließt. Diese Finanzierung wurde entsprechend der Regeln des Neuen Kommunalen Haushaltsrechts erstellt und mit den zuständigen Haushaltsexpertinnen und -experten des Regierungspräsidiums abgestimmt.

„Wir gewinnen durch dieses Projekt nicht nur ein innovatives, spannendes, gemeinwohlorientiertes Quartier inmitten von Freiburg und einen Park mit einer hohen Freizeit- und Freiraumqualität, ohne für all das auf den Außenbereich zugreifen zu müssen. Die Stadt wird zudem Eigentümerin der Grundstücke und entzieht diese der Spekulation. Unser Ziel ist es natürlich trotzdem im Laufe der nächsten Jahre das Delta zwischen Einnahmen und Ausgaben zu verringern. Da hilft uns die SEM als Planungsinstrument“, so Baubürgermeister Martin Haag.

Die Grundstücke sollen von der Stadt im Erbbaurecht vergeben werden. Der zu zahlende Erbbauzins soll mit Vertragsbeginn durch eine Einmalzahlung, basierend auf dem zum Zeitpunkt der Vergabe ermittelten Grundstückswert, abgelöst werden.

Der durchschnittliche Grundstückswert wird auf rund 1600 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche prognostiziert. Die Ermittlung des für die Vergabe maßgeblichen Grundstückswerts für die einzelnen Grundstücke kann erst mit der Erstellung des Vermarktungskonzepts erfolgen. Den Grundstückswert ermittelt der Gutachterausschuss auf Grundlage gesetzlicher Vorschriften. Die Stadt hat keinen Einfluss darauf. Der Prognose wurde bereits eine durchschnittliche Geschossflächenzahl von 2,2 zugrunde gelegt. Dabei gilt: Der Preis steigt zwar mit der Höhe der Geschossflächenzahl. Denn je mehr auf einem Grundstück gebaut werden darf, desto höher ist der Wert des Grundstücks. Gleichzeitig erlaubt eine hohe Geschossflächenzahl aber auch, den Preis auf vielen Schultern zu verteilen.

„Wir halten die Einmalzahlung für Kleineschholz für die geeignetste Lösung. Durch eine Deckelung auf den Grundstückswert ist der Erbbauzins in Form der einmaligen Ablöse über 75 Jahre gesehen geringer als die Gesamtsumme des laufenden Erbbauzinses über die Laufzeit des Erbbaurechts. Außerdem haben die Erbbaurechtsnehmerinnen und -nehmer eine höhere Planungssicherheit. Da sie keinen laufenden Erbbauzins mehr zahlen müssen, sind sie auch nicht von Zinssteigerungen über die Jahre betroffen“, so Finanzbürgermeister Stefan Breiter.

Die genauen Modalitäten der Grundstücksvergabe sind Gegenstand des vom Gemeinderat zu beschließenden Vermarktungskonzeptes. Schon klar ist: Für den geförderten Wohnungsbau gibt es für Kleineschholz neben der üblichen Förderung nach dem Landeswohnraumförderprogramm aller Voraussicht nach einen Bundeszuschuss von 25.000 Euro pro Wohnung. Das hängt mit den Ankauf der Fläche vom Bund zusammen, von dem Zuschuss profitieren die Bauwilligen.

Das Energiekonzept Kleineschholz ist ebenfalls ein Punkt in der Sitzung des kommenden Gemeinderats. Das Konzept soll einen Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele der Stadt leisten und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum ermöglichen. Die Stadtverwaltung beabsichtigt deshalb eine EU-weite Ausschreibung zur Versorgung des gesamten Quartiers über ein Wärmenetz mit Nutzwärme zur Heizung- und Warmwasserbereitung. Damit kann gewährleistet werden, dass der Preis unter Konkurrenzbedingungen ermittelt wird. Gleichzeitig ist die Ausschreibung technikoffen, so dass aus Sicht des Klimaschutzes die bestmögliche Lösung für das künftige Quartier gefunden werden kann. Der Energiegutachter hat auch eine zentrale Kühlung über das Grundwasser geprüft. Dies ist jedoch an dieser Stelle aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten nicht möglich. Denn das Grundwasser ist dort bereits stark vorgewärmt, da es von anderen Gebäuden, zum Beispiel dem Rathaus im Stühlinger, für klimafreundliche Energienutzung benötigt wird.

In der Ausschreibung des Energiekonzepts spielt auch der Endpreis für die Nutzenden eine wichtige Rolle: So soll eine Preisobergrenze für den Energiepreis der Nutzerinnen und Nutzer verbindlich festgelegt und die Fixkosten gedeckelt werden. Beabsichtigt ist eine zentrale Lösung für das Quartier, bei der alle Bewohnerinnen und Bewohner eine Wärmegemeinschaft bilden.

„Nur mit einer zentralen Energieversorgung und einer solidarischen Wärmegemeinschaft kann das Wärmenetz wirtschaftlich zum bezahlbaren Wohnen beitragen. Wir sind deshalb der Überzeugung, dass Klimaschutz und bezahlbares Wohnen mit der vorgeschlagenen technikoffenen Ausschreibung bestmöglich umgesetzt werden können“, sagt Umweltbürgermeisterin Christine Buchheit.