Kleineschholz in Freiburg: Gemeinwohlorientiertes Quartier für mehr als 500 Wohnungen steht in Startlöchern - Erschließung beginnt im November, Spatenstich im Dezember - Gemeinderat entscheidet am 12.12. über Vermarktungskonzept

Hier entsteht bezahlbarer und mietpreisgebundener Wohnraum in einem architektonisch ansprechendem Quartier, das auf Klima- und Umweltfreundlichkeit sowie Inklusion und Teilhabe setzt.


Das neue Quartier Kleineschholz im Stühlinger steht kurz vor dem Start. Noch vor Ende des Jahres beginnt die Erschließung des Baugebietes und es werden dem Gemeinderat drei Drucksachen zur Entscheidung vorgelegt: Neben dem Flächennutzungsplan werden der Bebauungsplan und das Vermarktungskonzept für die Grundstücke eingebracht. Werden diese verabschiedet, sind die wichtigsten Meilensteine für das innovative und innenstadtnahe Quartier erreicht: Die Grundstücke können im Rahmen eines Konzeptvergabeverfahrens vergeben und erste Gebäude ab ca. Ende 2025 errichtet werden.

Für die Entwicklung des Quartiers ist die aktuelle Situation im Bausektor und auf dem Wohnungsmarkt die größte Herausforderung. Oberbürgermeister Martin Horn: „Ich freue mich, dass das Projekt Kleineschholz nun einen großen Schritt vorankommt. Wir brauchen dringend bezahlbaren und mietpreisgebundenen Wohnraum und bleiben daher weiter aktiv. Auch, wenn die Rahmenbedingungen denkbar schwierig sind. Der extrem hohe Anstieg der Finanzierungszinsen und Baukosten stellen uns vor massive Herausforderungen. Aber wir können und wollen deswegen nicht die Hände in den Schoß legen – im Gegenteil: Wir sind überzeugt, dass wir gemeinsam mit den gemeinwohlorientierten Akteuren ein ganz besonderes Quartier schaffen können, das sozial, inklusiv und klimafreundlich ist – und daher wunderbar zu Freiburg passt.“

Baubürgermeister Martin Haag ergänzt: „Das Vermarktungskonzept setzt alle Ziele von Kleineschholz bestmöglich um und gleichzeitig reagieren wir auf die aktuellen Rahmenbedingungen und die Bedürfnisse der Akteure. Jetzt gilt es pragmatisch zu sein, damit gegen den aktuellen Trend möglichst schnell Wohnungen in Kleineschholz entstehen. Realisierbarkeit und Bezahlbarkeit in einem ökologisch und sozial innovativen Quartier stehen im Mittelpunkt. Mit der Entscheidung über den Bebauungsplan und das Vermarktungskonzept wollen wir die Weichen hierfür stellen.“

Um die Wirtschaftlichkeit der Bauprojekte zu verbessern, schlägt die Verwaltung dem Gemeinderat vor, auf die stark veränderten Rahmenbedingungen zu reagieren. Dazu zählt, das nicht zwingend Erbbaurecht angewandt wird, auch der Verkauf ist möglich. Die Stadt erhält aber ein erbbaurechtsähnliches Wiederkaufsrecht, kann die Flächen also nach 99 Jahren zurückkaufen. Bei insgesamt gleichwertigen Bewerbungen wird das Erbbaurecht bevorzugt. Die Stadt behält damit die bodenpolitischen Ziele der langfristigen Sicherung städtischen Grundvermögens bei und hilft den Akteuren mit dem Wiederkaufsrecht gleichzeitig bei der Projektfinanzierung. Zudem hat der Gemeinderat für Kleineschholz bereits einen eigenen kommunalen Fördertopf zur Förderung der Entwicklungsziele genehmigt. Mit den rund sechs Millionen Euro können Bauwillige unterstützt werden, wenn sie zusätzlich zum geförderten Wohnungsbau (50%) Mieten bezahlbar halten. Außerdem wird damit das projektbezogene Gewerbe unterstützt.

Das Vermarktungskonzept wurde von der Projektgruppe Kleineschholz und dem Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen mit den weiteren städtischen Fachämtern in enger Abstimmung mit dem Gemeinderat, begleitet von verschiedenen Akteurs- und Expertenrunden entwickelt. Es enthält eine Bandbreite an ambitionierten Zielen für Kleineschholz. Zentral ist der Fokus auf die Gemeinwohlorientierung.

Die Ziele für Kleineschholz:
Kleineschholz soll ausschließlich mit gemeinwohlorientierten Akteuren verwirklicht werden. Deshalb schlägt die Stadtverwaltung vor, dass sich auf Grundstücke nur bewerben kann, wer die Grundstücke langfristig im Bestand hält und in dessen Philosophie die Förderung des Gemeinwohls im Vordergrund steht. Das gilt beispielsweise für (Klein-)Genossenschaften, mieterorientierte Akteure wie das Mietshäusersyndikat, staatliche oder kirchliche Wohnungsbauunternehmen oder die Freiburger Stadtbau. Aber auch systemrelevante Einrichtungen und Unternehmen, die dem Fachkräftemangel mit Mitarbeitendenwohnungen begegnen möchten, können sich für Grundstücke bewerben. Um für nachhaltigen Schutz für Mietende zu sorgen, sind weitere Anforderungen wie Bestandshaltung über 30 Jahre oder das Verbot von Luxussanierungen geplant.

Die weiteren Ziele für Kleineschholz sind vielfältig und ambitioniert:
Innovativer, bezahlbarer und mietpreisgebundener Wohnraum; Klima- und Umweltfreundlichkeit; Inklusion und Teilhabe; Quartier der kurzen Wege; architektonisch ansprechende Gestaltung; gemeinschaftliche Grün- und Freiräume.

Bauplätze für die besten Ideen:
Das Vermarktungskonzept sieht vor, die Zuschläge für die Grundstücke nicht nach starrem Punkte-Verfahren zu verteilen, sondern die Projekte mittels einer beschreibenden Bewertung im Rahmen einer offenen Konzeptvergabe auszuwählen. Dazu gibt die Stadt die genannten Ziele zur Orientierung vor, fordert aber nicht, dass jedes Projekt diese sämtlich verwirklichen muss: Denkbar ist vielmehr, dass ein Projekt sich beispielsweise besonders auf inklusives Mehrgenerationen-Wohnen konzentriert, während ein anderes ein architektonisch besonders qualitätsvolles, ökologisch hochwertiges Gebäude aus lokalen Rohstoffen gestaltet. Durchaus können sich auch mehrere Schwerpunkte in einer Konzeptidee wiederfinden. Weitere, noch nicht explizit genannte Projektbeispiele und -ziele sind ausdrücklich erwünscht. „Wir sind zuversichtlich, weil wir von den Initiativen sehr positive Rückmeldungen bekommen. Sie planen kreative Projekte, die genau zu unseren Zielen passen“, so Baubürgermeister Martin Haag. Oberbürgermeister Martin Horn fasst zusammen: „Wir erleben bundesweit fast einen Stillstand bei Neubauprojekten. Doch in Freiburg werden wir es weiter möglich machen, dass innovativer und dringend benötigter Wohnraum entsteht.“

Sofern der Gemeinderat am 12. Dezember zustimmt, wird der Bebauungsplan zur Satzung beschlossen und das Vermarktungskonzept verabschiedet. Der Spatenstich für das Quartier ist für Endes dieses Jahres geplant. Die Vergabe der Grundstücke beginnt mit der Veröffentlichung der Ausschreibungsunterlagen, die im ersten Quartal 2024 erfolgen soll, und an die sich die Bewerbung durch die Projekte anschließt. Im Anschluss folgt ein zweistufiges Vergabeverfahren bis zur Entscheidung des Gemeinderats über die Zuschläge. Die Projekte müssen nicht bereits zu Bewerbungsbeginn eine komplette Bau- und Finanzierungsplanung vorlegen. Eine plausible Darstellung der Konzept- und Finanzierungsidee ist zunächst ausreichend, um keine zu großen Hürden durch massive Vorleistungen in der Bewerbungsphase bei unsicherem Bewerbungsausgang aufzubauen. Die Bewerbungen sind dann im Lauf des Bewerbungsverfahrens zu konkretisieren. Baubeginn erster Häuser wird dadurch bis Ende 2025 möglich.