Stadt Freiburg passt Teil des Mietspiegels an, um rechtlichen Unsicherheiten vorzubeugen - Preisspanne wird neu berechnet - Keine unmittelbaren Auswirkungen auf Mietpreise

Der Mietspiegel ist für Freiburg ein wichtiges wohnungspolitisches Werkzeug – durch ihn lässt sich eine angemessene Miethöhe ermitteln. Wegen eines statistischen Fehlers beim Erstellen des Mietspiegels 2023/2024 wird die Stadt diesen nun anpassen. Dabei geht es um ein Detail: die Ausweisung einer Preisspanne. Durch die Anpassung schafft die Stadt Rechtssicherheit.

Der Mietspiegel weist im qualifizierten Teil als Grundlage für die Festlegung der Miete eine Basismiete sowie Zu- und Abschläge für einzelne Merkmale aus. Diese beiden wichtigsten Bestandteile des Mietspiegels wurden statistisch korrekt ermittelt und ändern sich nicht.

Im nachgelagerten Teil nennt der Mietspiegel eine Preisspanne. Die definiert dabei den Bereich, in dem die konkrete Miete von der zuvor bereits ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen kann. Eine solche Abweichung ist immer zu begründen. Für die Begründung dürfen nur Merkmale herangezogen werden, die im qualifizierten Teil des Mietspiegels bei den Zu- und Abschlägen nicht explizit berücksichtigt sind. Im aktuellen Mietspiegel sind zum Beispiel ein großer Balkon oder Wintergarten als wertsteigernde und Souterrain-Lage oder fehlende Abstellmöglichkeiten für Fahrräder als wertmindernde Merkmale angegeben, mit denen sich eine Anpassung innerhalb der Preisspanne begründen lässt.

Die Preisspanne des aktuellen Mietspiegels beträgt plus bzw. minus fünf Prozent. Sie wurde erstmals 2011/2012 von dem von der Stadt mit der Erstellung und Fortschreibung des Mietspiegels beauftragten Institut angewendet.

Von wissenschaftlicher Seite gab es wichtige Hinweise zum bislang gewählten Verfahren. Die Stadt hat diese Hinweise eingehend geprüft. Eine Neuberechnung der Preisspanne und die entsprechende Korrektur des Mietspiegels ist aus rechtlicher Sicht notwendig, hat jedoch keinerlei Auswirkungen auf alle weiteren Bestandteile des Mietspiegels. Der qualifizierte Mietspiegel mit der Basismietentabelle und den ausgewiesenen Einzelmerkmalen bleibt weiterhin uneingeschränkt gültig.

Zur Neuberechnung der Spanne hat die Stadt nun eine vom BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) empfohlene Methode angewendet. Dabei wird eine „zwei Drittel Spanne“ verwendet. Dies bedeutet, dass sich zwei Drittel der Stichprobenfälle innerhalb der Spanne befinden. Entsprechend dieser Berechnungsmethode und auf Basis der weiterhin maßgeblichen Befragungsergebnissen beträgt die neue Spanne plus bzw. minus 16 Prozent.

Die größere Spanne führt keineswegs zwangsläufig zu generell höheren Mieten. Sie kann sich je nach Einzelfall sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Vermieterinnen und Vermieter zum Vor- oder Nachteil auswirken. Grundsätzlich hat die Anpassung keine Auswirkung auf die Bestandsmieten. Rückwirkende Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. Mieterhöhungen, die bereits auf Grundlage des Mietspiegels 2023/2024 vereinbart wurden, bleiben wirksam und werden von der geänderten Spanne nicht tangiert.

Ausführlich diskutiert wurde die Thematik in der vergangenen Woche in der AG Mitspiegel. Im gestrigen Haupt- und Finanzausschuss hat die Verwaltung den Gemeinderat über die Anpassung informiert. Aktuell wird der neue Mietspiegel erarbeitet. Dieser gilt dann ab 2025 für zwei Jahre.