Reform der Grundsteuer in Freiburg - Gemeinderat wird im Herbst den neuen niedrigeren Hebesatz ab 1. Januar 2025 beschließen

Verwaltung hält an Aufkommensneutralität fest – Künftiger Hebesatz voraussichtlich unter der Hälfte des bisherigen Hebesatzes - Reform hat unterschiedliche Auswirkungen - Einige Grundstücke haben künftig eine höhere Grundsteuer, andere müssen weniger bezahlen


Der Gemeinderat wird im Herbst den neuen niedrigeren Hebesatz ab 1. Januar 20ß25 beschließen. Finanzbürgermeister Stefan Breiter prognostiziert: „In der Tendenz lässt sich bereits heute sagen, dass der neue Hebesatz mit großer Wahrscheinlichkeit unterhalb der Hälfte des bisherigen Hebesatzes von 600 v.H, also voraussichtlich unter 300 v.H. liegen wird. Die Stadt wird dem Gemeinderat den künftigen Hebesatz vorschlagen, mit dem ein nahezu gleiches Aufkommen der Grundsteuer erzielt werden soll. Dennoch wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.“

Entscheidend für die Höhe der Grundsteuer ab dem nächsten Jahr ist neben den neuen Grundsteuermessbeträgen der künftige in 2025 anzuwendende Hebesatz. Diesen neuen Hebesatz kann die Stadt erst verlässlich ermitteln, wenn eine belastbare Zahl an Messbescheiden des Finanzamts vorliegt.

Aktuell liegen zwar zu fast 90 Prozent aller Grundstücke die zur Neuberechnung des Hebesatzes erforderlichen Grundsteuermessbeträge (Grundsteuerwerte) vor. Allerdings fehlen noch die Grundstückswerte zu einigen größeren Grundstücken und Gewerbeimmobilien. Daher wäre eine verlässliche Berechnung des neuen Hebesatzes zum jetzigen Zeitpunkt noch mit zu vielen Unsicherheiten behaftet und daher zu ungenau. Selbst geringfügige Änderungen des Hebesatzes nach oben oder unten können unter Umständen deutliche Auswirkungen auf die tatsächliche Grundsteuerbelastung haben.

Die Stadtverwaltung geht davon aus, dass im 3. Quartal die erforderliche Summe an Grundsteuerdaten vorliegt. Nach einer Bewertung der Ergebnisse zur Ermittlung eines neuen Hebesatzes ist geplant, dass der neu gewählte Gemeinderat im Herbst 2024 den ab dem 1. Januar 2025 gültigen Hebesatz beschließt.

Mit dem neuen Hebesatz sollen die bisherigen Einnahmen von insgesamt rund 53 Millionen Euro (Stand 2023) und damit die kommunale Aufkommensneutralität erreicht werden.

Durch die landesgesetzlichen Bestimmungen kann nicht verhindert werden, dass es auch bei der insgesamt angestrebten Aufkommensneutralität zwischen Grundstücken, Grundstücksarten und Lagen zu Belastungsverschiebungen kommen kann. Das heißt, es wird Grundstücke geben, für die ab dem Jahr 2025 und nach Anpassung des Hebesatzes ein höherer Grundsteuerbetrag als bisher zu bezahlen ist und Grundstücke, für die ein geringerer Grundsteuerbetrag als bisher zu bezahlen ist. Dies ist nach der Entscheidung des BVerfG, in der die bisherige Bewertung und damit auch die Verteilung der Grundsteuerlast auf die jeweiligen Grundstücke als verfassungswidrig erachtet und dem Gesetzgeber eine Neuregelung aufgegeben wurde, die zwangsläufige Folge der Reform.

Die Kommunen können nur einen einheitlichen Hebesatz für alle Grundstücke festlegen, so dass eine Differenzierung beispielsweise nach den Ortsteilen rechtlich ausgeschlossen ist.

Hintergrund:
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert gegen das Grundgesetz verstößt, da sich der Einheitswert bislang nach den Wertverhältnissen von 1964 (West) und 1935 (Ost) ermittelt. Aus diesem Grund wurde 2020 auf Bundesebene eine Reform der Grundsteuer beschlossen. So bemisst sich die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr nach den bisherigen Einheitswerten, sondern nach so genannten Grundsteuerwerten, die von den Finanzämtern erstmalig auf den Zeitpunkt zum 1. Januar 2022 festzustellen sind.

Das Land Baden-Württemberg hat im November 2020 die Möglichkeit zur Abweichung vom Bundesmodell genutzt und ein Landesgrundsteuergesetz erlassen. Die Grundsteuer wird nun nach einem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt und löst die bisherige Einheitsbewertung ab.

Beim modifizierten Bodenwertmodell sind zwei Kriterien für die Bewertung wesentlich: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander zum Grundsteuerwert multipliziert. Dieser Grundsteuerwert ist mit einer Steuermesszahl (1,3 Promille) zu multiplizieren. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Bebauung des Grundstücks hat auf die Ermittlung des Grundsteuerwerts keine Auswirkung. Unter bestimmten Voraussetzungen führt sie jedoch zu einer Ermäßigung der Steuermesszahl für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages.

Der Steuermessbetrag wird, wie auch bisher, durch das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festgesetzt. Der Grundsteuermessbetrag wird, wie bisher, von den Kommunen mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde oder Stadt multipliziert, woraus sich die tatsächliche Grundsteuer ergibt.