Stadt Freiburg: Reform der Grundsteuer - Verwaltung schlägt Gemeinderat Hebesatz von 235 v. H. für die Grundsteuer B und für landwirtschaftliche Flächen in der Grundsteuer A vor

Trotz deutlich reduziertem Hebesatz werden einige Grundstücke modellbedingt künftig mit einer höheren Grundsteuer veranlagt, für andere Grundstücke wird sich die Grundsteuer reduzieren - Kommunaler Spielraum ist auf den Hebesatz beschränkt


Die Reform der Grundsteuer tritt ab 1. Januar 2025 in Kraft. Aus diesem Grund schlägt die Verwaltung dem Gemeinderat am 26. November einen deutlich reduzierten Hebesatz von 235 v.H. vor. Der bisherige Hebesatz lag bei 600 v.H.

Oberbürgermeister Martin Horn: „Die Grundsteuer ist eine wichtige Säule zur Finanzierung der Kommunalhaushalte und damit der städtischen Leistungen und Infrastruktur. Dennoch wollen wir mit der neuen Grundsteuer keine zusätzlichen Einnahmen für den städtischen Haushalt erzielen. Wir setzen einen Hebesatz fest, der für die Stadt Freiburg annähernd dieselben Einnahmen wie in 2024, nämlich rund 53 Millionen Euro, sichern soll.“

Finanzbürgermeister Stefan Breiter ergänzt: “Der neue Hebesatz von 235 v.H. liegt innerhalb der Bandbreite des vom Land Baden-Württemberg veröffentlichten Transparenzregisters, also zwischen 219 und 239 v.H.. Aufgrund des vom Land vorgegebenen Berechnungsmodells werden sich alle Kommunen Belastungsverschiebungen bei den Grundstücksarten und Lagen ergeben. Gesetzlich sind wir daran gebunden und können nur einen einheitlichen Hebesatz – unabhängig von der Ausnutzbarkeit des Grundstücks – für das Stadtgebiet festlegen. Dieser Berechnung des neuen Hebesatzes wurde die Zielsetzung der Aufkommensneutralität zugrunde gelegt. “

Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes ist die Summe der Grundsteuermessbeträge (Grundsteuerwerte) aller Grundstücke in ganz Freiburg. Anhand dieser Gesamtsumme wird berechnet, wie hoch der Hebesatz sein muss, um das angestrebte, bisherige Aufkommensniveau zu erreichen.

Diese Berechnung ist allerdings noch mit geringen Unsicherheiten behaftet, die sich nicht vor der zwingend noch in diesem Jahr vorzunehmenden Beschlussfassung über die neuen Hebesätze ausräumen lassen. Einerseits liegen immer noch nicht zu allen Grundstücken die Grundsteuermessbeträge vor. Vom Freiburger Finanzamt sind bislang knapp 94 Prozent aller Grundsteuerobjekte erfasst. Das liegt daran, dass einige Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer noch keine Steuererklärungen abgegeben haben oder sie vom Finanzamt noch nicht dazu angemahnt werden konnten. Gerade die Ermittlung von Steuerpflichtigen im Ausland und die anschließende Zustellung der Bescheide ist schwierig und zeitaufwändig.

Hinzu kommt, dass Einsprüche, die sich konkret gegen eine aus Sicht der Steuerpflichtigen nicht korrekte Bewertung richten, im Verlaufe eines Verfahrens noch dazu führen können, dass sich die Gesamtsumme der für die Berechnung des Hebesatzes maßgebenden Grundsteuermessbeträge noch ändert. Zahlen zu der Anzahl der Einsprüche werden von den Finanzämtern auch auf Nachfrage der Stadtverwaltung bislang noch nicht mitgeteilt.

Den Kommunen ist aktuell auch noch nicht bekannt, wie viele Anträge von Steuerpflichtigen auf eine Neubewertung des Grundstücks nach Vorlage eines qualifizierten Gutachtens oder auf Fehlerberichtigungen bei den Finanzämtern eingegangen sind.

Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass sich die Gesamtsumme der Grundsteuermessbeträge in 2025 aufgrund dieser Unsicherheiten noch ändern kann und der Hebesatz in den Folgejahren mit Blick auf die Aufkommensneutralität noch angepasst werden muss.

Aufkommensneutral bedeutet nicht, dass die Höhe der Grundsteuer für alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer mit dem neuen Hebesatz gleichbleibt. Dies gilt auch bei der Weiterberechnung der Grundsteuer auf die Mietnebenkosten an die Mieterinnen und Mieter. Denn auch bei insgesamt angestrebter Aufkommensneutralität wird es zwischen Grundstücken, Grundstücksarten und Lagen zu Belastungsverschiebungen kommen. Das heißt konkret, es wird Grundstücke geben, für die ab dem Jahr 2025 und nach Anpassung des Hebesatzes ein höherer oder auch ein niedriger Grundsteuerbetrag als bisher zu bezahlen ist. Dies ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts die zwangsläufige Folge der Reform.

Generell lässt sich allerdings feststellen, dass Gewerbegrundstücke außerhalb der Innenstadt ab 2025 eher entlastet werden, während Wohngrundstücke belastet werden. In der Summe reduzieren sich die Belastungen bei Wohnungen mit vielen Wohneinheiten, während die Ein- und Zweifamilienhäuser – abhängig vom Alter und der Grundstücksgröße – eher belastet werden. Im Einzelfall kann die Grundsteuerbelastung auch bei Grundstücken, auf denen ältere, nicht renovierte oder modernisierte Häuser stehen, ansteigen, da bei diesen Gebäuden die Einheitswerte seit vielen Jahren nicht angepasst worden sind. Das Landesgrundsteuergesetz sieht keine Möglichkeit vor, seitens der Kommunen dieses Ergebnis zu korrigieren.

Hintergrund:
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert gegen das Grundgesetz verstößt, da sich der Einheitswert bislang nach den Wertverhältnissen von 1964 (West) und 1935 (Ost) ermittelt. Aus diesem Grund wurde 2020 auf Bundesebene eine Reform der Grundsteuer beschlossen. So bemisst sich die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr nach den bisherigen Einheitswerten, sondern nach so genannten Grundsteuerwerten, die von den Finanzämtern erstmalig auf den Zeitpunkt zum 1. Januar 2022 festzustellen sind.

Das Land Baden-Württemberg hat im November 2020 die Möglichkeit zur Abweichung vom Bundesmodell genutzt und ein Landesgrundsteuergesetz erlassen. Die Grundsteuer wird nun nach einem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt und löst die bisherige Einheitsbewertung ab.

Beim modifizierten Bodenwertmodell sind zwei Kriterien für die Bewertung wesentlich: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander zum Grundsteuerwert multipliziert. Dieser Grundsteuerwert ist mit einer Steuermesszahl (1,3 Promille) zu multiplizieren. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Bebauung des Grundstücks hat auf die Ermittlung des Grundsteuerwerts keine Auswirkung. Unter bestimmten Voraussetzungen führt sie jedoch zu einer Ermäßigung der Steuermesszahl für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages auf 0,91 Promille bei zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken.

Der Steuermessbetrag wird, wie auch bisher, durch das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festgesetzt. Der Grundsteuermessbetrag wird, wie bisher, von den Kommunen mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde oder Stadt multipliziert, woraus sich die tatsächliche Grundsteuer ergibt.

(Presseinfo: Stadt Freiburg, 19.11.2024)