Gutachterausschuss legt Bericht zum Grundstücksmarkt 2010 vor - Nach dem „Boomjahr“ 2009 stieg Zahl der Kauffälle 2010 nochmals um 12 Prozent an - In welche Richtung entwickelt sich Freiburgs Immobilienmarkt?

Mit 755 Millionen Euro zweithöchster Geldumsatz der vergangenen 40 Jahre - In welche Richtung entwickelt sich Freiburgs Immobilienmarkt? - Das war die Kernfrage, als der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten heute den Grundstücksmarktbericht 2010 vorstellte.
Laut Hannelore Stockert, Leiterin des Vermessungsamtes und Vorsitzende des Gutachterausschusses, waren die „Veränderungen im vergangenen Jahr nicht gravierend“. Als „erstaunlich stabil“ bezeichnete sie den Trend auf dem Freiburger Grundstücksmarkt: „Alle reden davon, dass zu wenige Immobilien auf dem Markt seien. Dabei wurde so viel verkauft wie fast noch nie.“ Während die Durchschnittspreise für Häuser und Grundstücke (abgesehen von ein paar Rekordlagen) relativ unverändert bleiben, seien die Preise für Eigentumswohnungen moderat gestiegen. Das führt Stockert aber auch darauf zurück, dass immer mehr Wohnungen höheren Energiestandards genügten: „Eine Wohnung im Passivhaus kostet in der Anschaffung 15 bis 20 Prozent mehr, das holt man aber langfristig durch Ersparnisse bei den Energiekosten wieder herein.“
Mit 3243 Kauffällen verzeichnete der Gutachterausschuss gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um rund 12% – und das, nachdem bereits 2009 als „Boomjahr“ beschrieben worden war. (Damals hatte die Steigerung 21% betragen.) Besonders im Bereich der Eigentumswohnungen herrschte ein reger Handel, der in den höchsten Geldumsatz seit Anfang der 1970er Jahre mündete.

Der Gesamtumsatz 2010 auf dem Freiburger Immobilienmarkt betrug 755 Millionen Euro, das sind 34% mehr als im Vorjahr und bedeutet angesichts von 250 Arbeitstagen einen Umsatz von 3 Millionen Euro pro Tag. Die größten Umsatzzuwächse waren in Brühl, Oberau und St. Georgen zu verzeichnen. Im Durchschnitt wurden pro Arbeitstag sechs gebrauchte Wohnungen, zwei Neubauwohnungen und ein Ein-/Zweifamilienhaus, pro Woche zwei Mehrfamilienhäuser und zwei Bauplätze verkauft.
Wenn Marktbeobachter und Kaufwillige regelmäßig das Gefühl äußern, die Preise hätten schon deutlich angezogen, kann das die Geschäftstelle des Gutachterausschusses nicht für alle Marktsegmente bestätigen. In der Geschäftstelle werden alle Kaufverträge, die Immobilien im Stadtgebiet betreffen, registriert und ausgewertet. Die Auswertung ergab, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser, Neubauten und Gebrauchtimmobilien im vergangenen Jahr sehr stabil waren.
Von den 242 verkauften Einfamilienhäusern wurden über 60% unter 400.000 Euro gehandelt. Ein neues Reihenmittelhaus kostete z.B. bei 140 Quadratmetern Wohnfläche im Schnitt 326.000 Euro, ein entsprechendes Reihenendhaus oder eine Doppelhaushälfte 386.000 Euro. Bei Gebrauchtimmobilien lag der durchschnittliche Kaufpreis bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern nur 8000 Euro unter dem von Neubauten, dafür waren dort die Grundstücke wesentlich größer und die Häuser verfügten über mehr Wohnfläche. Bei Reihenmittelhäusern war der Unterschied größer, die Gebrauchten waren für durchschnittlich 290.000 Euro zu haben (Spanne von 130.000 bis 510.000 Euro). Diese Preise gleichen sehr den Vorjahresdaten.
Bei den Mehrfamilienhäusern lag der überwiegende Anteil der 104 Verkaufsfälle unter 1 Million Euro, nur 28 Fälle lagen darüber. Auch diese Werte spiegeln etwa das Niveau des Vorjahres wider. Etwas anders stellt sich die Lage bei den Eigentumswohnungen dar. Sowohl bei Neubau- wie auch bei Gebrauchtwohnungen wurden viele Objekte zu Preisen verkauft, die 3 bis 7 Prozent über den Durchschnittspreisen des Vorjahres lagen. Da sich die Zusammensetzung der auswertbaren Verträge von Jahr zu Jahr sehr verändern kann, ist die Erhöhung des Durchschnittspreises nicht unbedingt mit der absoluten Preissteigerung gleichzusetzen.
In Freiburg werden nur wenige Neubauwohnungen in der Preisklasse über 400.000 Euro verkauft, im Schnitt ist das pro Woche eine Wohnung (gegenüber acht Wohnungen unter 400.000 Euro). Unter 10% der Neubauwohnungen kosteten 2010 über 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, 36% der Wohnungen lagen im Segment 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter, der Spitzenpreis lag bei 6000 Euro. Hinzu kommen noch die Kosten eines Stellplatzes oder einer Garage, was den Gesamtpreis der Immobilie um bis zu 20.000 Euro erhöhen kann.
Bei den Gebrauchtwohnungen ist 200.000 Euro eine deutliche Grenze. Über 80% der knapp 1500 Verkaufsfälle lagen unter dieser Grenze. Die meisten Quadratmeterpreise (knapp 80%) liegen zwischen 1000 und 2500 Euro. Wertbeeinflussend sind hier neben der Wohnungsgröße vor allem der Renovierungs- oder Sanierungszustand und die Lage der Immobilie. Eine gut sanierte Gebrauchtwohnung reicht preislich oft an eine Neubauwohnung heran.
Stärkste Einflussfaktor bleibt aber die Lage der Immobilie. Während der Durchschnittspreis einer Neubauwohnung in Opfingen oder im Rieselfeld unter 2500 Euro pro qm Wohnfläche lag, waren es in Herdern knapp 4500 Euro. In Herdern, Zähringen oder der Wiehre kann ein anderer Typ von Immobilie am Markt abgesetzt werden als in Weingarten oder den Tuniberggemeinden.
2010 wurden in Freiburg 20 Villen zwischen 600.000 und 2,2 Millionen Euro und je 18 Neubau-Eigentumswohnungen und „Gebrauchte“ über 500.000 Euro verkauft.
Bei den Bauplätzen macht sich der knappe Markt bemerkbar. Gelegentlich werden Preise bezahlt, die deutlich über den Bodenrichtwerten liegen. Der Durchschnittswert über das gesamte Stadtgebiet liegt erschließungsbeitragsfrei pro Quadratmeter Grundstücksfläche bei 470 Euro für Ein-/Zweifamilienhäuser und bei knapp 520 Euro für den Geschosswohnungsbau. In beiden Bereichen streuen die Werte im Einzelfall von unter 300 bis über 800 Euro. Durchschnittspreise über 600 Euro pro Quadratmeter Bauland gab es in z.B. Herdern aber sowohl 2009 als auch 2010. In punkto Bauland macht sich bemerkbar, dass die Rolle der Baugebiete Rieselfeld und Vauban mit gemäßigten Grundstückspreisen zurückgeht und die Flächenknappheit Bauwillige zunehmend zwingt, auch teure Bauplätze zu erwerben.
In den beiden Neubaugebieten in St. Georgen, in Ebnet, Zähringen und Herdern werden gelegentlich sehr hohe Preise bezahlt. Hierzu betonte Hannelore Stockert: „Es ist zu wünschen, dass das Gebiet Gutleutmatten in Haslach schnell entwickelt wird und damit regulierend auf den Markt einwirken kann. Eine kontinuierliche Ausweisung von Bauland scheint, neben der gesetzlich vorrangig zu betreibenden Innenentwicklung, für eine immer noch wachsende Stadt wie Freiburg von großer Bedeutung zu sein. Sowohl familien- wie altersgerechtes Bauen erfährt eine große Nachfrage.“

Neben dem Bereich Wohnen gibt es auch einen Markt an Gewerbeflächen und Flächen für die Land- und Forstwirtschaft. Die Umsätze schwanken hier von Jahr zu Jahr, aber die Preise sind im wesentlichen stabil. Bei Büro-, Handel- und Gewebeimmobilien war bezüglich Geld- und Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr ein steigendes Niveau zu erkennen. Bei den unbebauten Gewerbe- und Sonderbauflächen erzielten die Geld- und Flächenumsätze nicht ganz das Niveau der Vorjahre.

Zahlen, Daten, Fakten
Baulandpreise in Freiburg, Durchschnittswerte im Stadtgebiet: Ein- und Zweifamilienhäuser 472 Euro/m², Spanne 280 bis 860 Euro/m², Kaufpreis 178.400 Euro; Bauplatzgröße rund 376 m² Mehrgeschossige Bauweise 518 Euro/m² (Spanne 290 bis 850 Euro/m²; Kaufpreis 751.000 Euro; Bauplatzgröße rund 1465 m²
Industrie- u. Gewerbeflächen 120 bis 220 Euro/m²

Anzahl der ausgewerteten Bauplätze im Stadtgebiet, ohne
Erbbaugrundstücke:
Ein-/Zweifamilienhäuser 92 Bauplätze (2009 = 67), überwiegend in
St. Georgen, Herdern und Opfingen
Mehrgeschossige Bauweise 21 Bauplätze (2009 = 16), überwiegend in Rieselfeld, St. Georgen und Opfingen

Verkaufszahlen im Neubaugebieten, jeweils Ein- und Zweifamilienhäuser:
Innere Elben (St. Georgen): 8 Bauplätze zwischen 100.000 und
146.000 Euro, von 220 bis 340 m²
Hofacker und Gottmersmatten/St. Georgen: 26 Bauplätze zwischen 77.000 und 294.000 Euro, von 175 bis 590 m²
Vordere Steige (Herdern): 11 Bauplätze zwischen 250.000 und 415.000 Euro, von 370 bis 670 m²
Alter Sportplatz (Opfingen): 25 Bauplätze zwischen 58.000 und
290.000 Euro, von 164 bis 655 m²

Wohnhäuser
Im Jahre 2010 wurden verkauft:
knapp 240 Ein- und Zweifamilienhäuser, davon 64% unter 400.000
Euro, aber auch 20 Villen mit einem Durchschnittswert von 900.000 Euro bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 230 m²; knapp 100 Mehrfamilienhäuser, davon 74% unter 1 Million Euro.

Eigentumswohnungen
Pro Woche wurden etwa 9 Neubau- und 29 Gebrauchtwohnungen
verkauft.
90% der Neubauwohnungen lagen unter 400.000 Euro, ein Großteil unter 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche;
80% der Gebrauchtwohnungen lagen unter 200.000 Euro, ein Großteil unter 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
2010 wurden 41 Neubau- und 10 Gebrauchtwohnungen mit Quadratmeterpreisen über 4000 Euro verkauft, von den 41 Neubauwohnungen lagen 10 über 5000 und 2 über 6000 Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche.

Land- und Forstwirtschaft
In diesem Teilmarkt ging 2010 der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr um 29% und der Flächenumsatz um 46% zurück. Im Vergleich zu den Jahren 2007 und 2008 lagen die Umsatzzahlen in Geld- und Flächenumsatz auf gleichem Wertniveau.
Eine Fülle weiterer Daten ist dem Grundstücksmarktbericht 2010 zu entnehmen.

Im Grundstücksmarktbericht sind überdies alle Personen genannt, die als ehrenamtliche Sachverständige im unabhängigen Gutachterausschuss die Geschäftsstelle in ihrer Arbeit unterstützen und ihre Marktkenntnisse einbringen. Besonders bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten und den zweijährlich zu ermittelnden Bodenrichtwerten ist dieses Fachwissen unverzichtbar. Bodenrichtwerte sind eine wichtige Grundlage für die Arbeit der Finanzverwaltung. Die Gutachterinnen und Gutachter kommen aus den Bereichen Immobilienwirtschaft, Banken, Verwaltung, Architektur/Ingenieurwissenschaften, Landwirtschaft sowie dem Makler- und Sachverständigenwesen.
Die Tätigkeit des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle, die beim städtischen Vermessungsamt angesiedelt ist, umfasste im vergangenen Jahr 89 Wertermittlungen in Verkehrswertgutachten und gutachtlichen Stellungnahmen über Boden-/Immobilienwerte von 14,2 Millionen Euro; rund 2600 fachliche Beratungen (einschl. Bürgerberatungen) und mündliche Auskünfte über Bodenrichtwerte und Immobilienwerte; sowie die Auswertung von rund 3200 Kaufverträgen zur Führung der Kaufpreissammlung.

Der Grundstücksmarktbericht ist erhältlich in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Technisches Rathaus, Fehrenbachallee 12, 79106 Freiburg, Tel. 0761/201-4234, vermessungsamt@stadt.freiburg.de
und kostet 33 Euro plus 2 Euro Versand.
Er kann auch unter www.freiburg.de/bewertung bestellt werden.

(Pressemitteilung der Stadt Freiburg vom 28. März 2011, 11.08 Uhr)