Neuer Mietspiegel 2013: Mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen liegt bei 7,53 Euro pro m² Wohnfläche

Durchschnittliche Mietpreissteigerung von 3,3 Prozent
seit dem letzten Mietspiegel 2011 – Mietpreise für kleine
und mittlere Wohnungen nahezu unverändert

Neu: Keine reine Mieterbefragung mehr, zu gleichen
Teilen wurden Mieter und Vermieter interviewt

Der neue Mietspiegel 2013 liegt vor. Vor knapp einem Jahr
hatte der Gemeinderat die Verwaltung und die Arbeitsgruppe
Mietspiegel beauftragt, den Freiburger Mietspiegel 2013 zu
erstellen. Zusätzlich wurde beschlossen, dafür wiederum ein
externes Institut für die aufwändige Datenerhebung und
wissenschaftliche Auswertung zu beauftragen.

Seit 1994 lässt die Stadt Freiburg einen qualifizierten
Mietspiegel erstellen. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel
gegenüber einem einfachen dann, wenn er nach anerkannten
wissenschaftlichen Methoden erstellt und von der Gemeinde
oder Interessensvertreter, von Vermieterinnen und Vermieter
und Mieterinnen und Mietern anerkannt wird. Er muss alle
zwei Jahre aktualisiert werden, um weiter Gültigkeit zu haben.

Das für die Mietspiegelerstellung 2011 eingeführte Verfahren
mit einer paritätisch besetzten Arbeitsgruppe mit Vertretern
der Interessensverbände auf Mieterseite, der Freiburger
Wohnungswirtschaft sowie der Justiz unter Moderation durch
Hubert Blank, Richter a.D., als anerkannter Mietrechtsexperte
hat sich bewährt und wurde für den Mietspiegel 2013
fortgeführt.

Bei der Vorstellung der Ergebnisse des neuen Mietspiegels
bedankte sich Erster Bürgermeister Otto Neideck bei allen
Beteiligten, besonders aber bei den Mitgliedern der
Arbeitsgruppe und bei Richter a.D. Hubert Blank für die
hervorragende Arbeit. Neideck erläuterte, dass der
Mietspiegel mit dem neuen Verfahren als wichtiges
Instrument für den Wohnungsmarkt weiter gestärkt werde und
zudem bei dem angespannten Wohnungsmarkt in Freiburg
helfe, zum sozialen Frieden beizutragen. Wichtig sei ihm
auch, dass alle Interessensverbände an der Erstellung des
Mietspiegels mitgewirkt und wesentliche
Rahmenbedingungen wie den Interviewleitfaden mit den
abzufragenden Merkmalen entschieden haben.

Die Erfahrungen des letzten Mietspiegels 2011 zeigten, dass
die bisherige Methode einer reinen Mieterbefragung
fortentwickelt werden musste. Für den Mietspiegel 2011
scheiterte die Auswertung von energetischen Merkmalen an
den zu geringen Datenrückläufen aus den Mieterhaushalten.
Die Arbeitsgruppe hat daher beschlossen, die Befragung
aufzuteilen und zu gleichen Teilen die Mieterinnen und Mieter
sowie die Vermieterinnen und Vermieter zu befragen. Die
bisherige Stichprobengröße von insgesamt 2000
mietspiegelrelevanten Befragungen wurde beibehalten. Für
die Datenerhebung und -auswertung wurde im Rahmen einer
öffentlichen Ausschreibung das renommierte Hamburger
GEWOS Institut ausgewählt, das bereits den Mietspiegel
2011 erstellte.

Das Bundesinstitut Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
begann ab Oktober 2011 ein Forschungsprojekt, in dem
Modellkommunen gesucht wurden, die auch energetische
Merkmale im Rahmen einer Mietspiegelerstellung
untersuchen. Die Stadt Freiburg bewarb sich und wurde als
Modellkommune in das Projekt „Energetische Mietspiegel“
aufgenommen und mit rund 25.000 Euro finanziell unterstützt.

Insgesamt 2.096 mietspiegelrelevante Mietverhältnisse
wurden untersucht. Für die Erhebung wurden davon 1.023
Mieterinnen und Mieter sowie 1.073 Vermieterinnen und
Vermieter befragt. Der Freiburger Mietspiegel 2013 weist jetzt
insgesamt 22 Merkmale im Vergleich zu den 38 Merkmalen
im Mietspiegel 2011 aus. Die Merkmale sind unter anderem
Baujahr und Modernisierung, Art und Beschaffenheit,
Ausstattung oder Wohnlage.

Die mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen -
unabhängig von Wohnfläche oder Baujahr - liegt in Freiburg
bei 7,53 Euro pro m² Wohnfläche. Die durchschnittliche
Mietpreissteigerung der letzten Mietspiegelerhebung von Juli
2010 beträgt 3,3 Prozent. Während die Mietpreise für kleinere
und mittlere Wohnungen nahezu unverändert blieben, stieg
die Miete bei größeren Wohnungen ab 80 m² Wohnfläche
teilweise über 10 Prozent.

Im Freiburger Mietspiegel wird zuerst eine Basismiete
ermittelt, die von der Größe der Wohnung abhängt.
Besonderheiten der Wohnung, wie beispielsweise
Wohnungsart, Beschaffenheit oder Ausstattung werden
weiterhin mit Zu- und Abschlägen über ein Tabellensystem
erfasst, so dass eine ortsübliche Vergleichsmiete detailliert
erfasst werden kann. Auch die Wohnlage spielt wieder eine
Rolle. Dazu wurden die Mietpreise in den verschiedenen
Stadtteilen betrachtet und die Stadtteile mit identischen
Miethöhen zu einer Mietpreiszone zusammengefasst.

Im Vorfeld der Datenerhebung wurde innerhalb der
Arbeitsgruppe gemeinsam mit dem GEWOS Institut und dem
für das Projekt beauftragten Institut für Wohnen und Umwelt
die unterschiedlichen Möglichkeiten zur Erhebung solcher
energetischen Merkmalen im Freiburger Mietspiegel beraten
und deren Vor- und Nachteile diskutiert. Die Arbeitsgruppe
hatte sich daraufhin für die Erhebung von einzelnen
Merkmalen und gegen ein Punktesystem entschieden.
Hauptgrund für diese Entscheidung war die Erwartung, dass
damit die Anwendbarkeit des Mietspiegels in der Praxis
erleichtert wird.

Die erhobenen Daten zur energetischen Beschaffenheit des
Gebäudes wurden von GEWOS Institut intensiv geprüft. Die
Menge und Qualität der Datenrückmeldungen waren
ausreichend. So gibt es beispielsweise bei einem Haus, das
vor 1986 gebaut wurde, keinen Zuschlag zur Basismiete, bei
einem Baujahr von 1986 bis 1994 gibt es 5 Prozent Zuschlag;
Wohnungen, die von 1995 bis 2002 erstellt wurden, erhalten
14 Prozent und Häuser ab 2003 15 Prozent Zuschlag zur
Basismiete.

Eine gehobene Küchenausstattung wirkt sich positiv mit 11
Prozent auf den Mietpreis aus. Eine Maisonette-, Galerie-,
Penthouse- oder Attikawohnung kann 9 Prozent mehr Miete
kosten. Einbauschränke außerhalb der Küche werden mit 5
Prozent Zuschlag und ein gut nutzbarer Balkon mit 4 Prozent
Zuschlag bewertet. Für die Ausstattung können bei Installationen,
die sichtbar und freiliegend über Putz verlegt wurden, 8 Prozent
abgezogen werden; gibt es Einzelöfen in der Wohnung, können
ebenfalls 8 Prozent abgezogen werden. Ist kein eigener Keller
oder Speicher vorhanden, schlägt das mit minus 6 Prozent zu
Buche, fehlt eine Gegensprechanlage mit Türöffner 5 Prozent.

Die Wohnlagen mit dem höchsten Zuschlag von 10 Prozent
liegen in Neuburg, Oberau, Rieselfeld und Vauban. Die Altstadt,
Betzenhausen, Ebnet, Günterstal, Herdern, Kappel, Lehen,
Littenweiler und Waldsee können 5 Prozent mehr kosten; St.
Georgen und Wiehre haben weder Zu- noch Abschlag. Abschläge
mit 3 Prozent wurden für Brühl, Haslach, Hochdorf, Landwasser,
Stühlinger und Zähringen ermittelt. Mooswald, Mundenhof, die
Tuniberggemeinden und Weingarten haben die höchsten
Abschläge mit 13 Prozent.

Einen Zuschlag von 6 Prozent bekommt eine Wohnung, wenn sie
eine unverbaute Fernsicht oder einen direkten Blick auf
historische Bauten hat, 3 Prozent, wenn sich im Umkreis von 300
Metern Freizeiteinrichtungen befinden und 3 Prozent mehr, wenn
die Straße eine sehr geringe Lärmbelästigung aufweist.

Abweichungen für Besonderheiten einer Wohnung, die nicht oder
nicht ausreichend mit den genannten Merkmalen abgebildet
werden können, werden wie im Mietspiegel 2011 über eine
Preisspanne von +/- 5 Prozent berücksichtigt.

Zusammengefasst kann eine Wohnung am meisten
Zuschläge verzeichnen, wenn sie eine Maisonette-, Galerie-,
Penthouse- oder Attikawohnung mit Sicht auf historische
Bauten hat sowie eine integrierte Küche, hochwertige Böden
und eine sehr gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
besitzt. Umgekehrt können die meisten Abschläge
angerechnet werden, wenn die Wohnung kein eigenes
Badezimmer, einfach verglaste Fenster oder ein Außen-WC
besitzt.

Die Verwaltung wird dem Gemeinderat vorschlagen, den
Mietspiegel 2013 so zu beschließen, damit er zum 1. Januar
2013 in Kraft treten kann. Auch die Arbeitsgruppe empfiehlt
einstimmig dem Gemeinderat, dem Mietspiegel in der jetzt
vorliegenden Form zuzustimmen. Voraussichtlich ab Mitte
Januar 2013 ist die Mietspiegelbroschüre erhältlich.

Der Freiburger Mietspiegel ist mittlerweile ein bewährtes
Instrument zur Befriedung auf dem Wohnungsmarkt und wird
von Mieter- und Vermieterseite akzeptiert.

(Presseinfo: Martina Schickle, Stadt Freiburg, Presse- und Öffentlichkeitsreferat, 04.12.2012)